株洲市住房和城乡建设局关于印发《株洲市新建商品房预售资金监管办法》的通知

发布日期:2021-01-06作者:信息来源:

ZZCR-2020-13006

  

 株建发202012

 

株洲市住房和城乡建设局

关于印发《株洲市新建商品房预售资金监管办法》的通知

 

各县市区人民政府、株洲经开区管委会,市政府各委办局、各直属事业单位,各商业银行、各房地产开发企业和有关单位:

现将新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》印发给你们,请遵照执行。

  

                                         株洲市住房和城乡建设局

                                                                                                20201130

 

 

 

 

株洲市新建商品房预售资金监管办法

 

第一章    

第一条  为促进房地产市场健康发展维护商品房交易双方的合法权益规范商品房预售资金的监督管理根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》建设部令笫131和《株洲市人民政府办公室中国人民银行株洲市中心支行关于加强商品房预售资金监管的通知》株政办发〔201815等法律法规和政策精神结合本市实际制定本办法。

第二条  本市城区范围内新建商品房预售资金的缴存、使用及其监督管理适用本办法。

第三条  本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发的商品房在完成不动产首次登记前进行销售由购房人按照合同约定支付的全部房价款包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金按揭贷款等。

第四条  本市城区新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则商品房预售资金全部纳入监管范围监管期限自核发《商品房预售许可证》起至预售商品房办理不动产首次登记并解除监管止。

第五条  株洲市住房和城乡建设局是本市城区新建商品房预售资金监管的主管部门以下简称监管部门负责本办法的组织实施。株洲市住房和城乡建设局所属的株洲市房地产开发服务中心是商品房预售资金监管机构以下简称监管机构具体负责本市天元区、芦淞区、荷塘区和石峰区的新建商品房预售资金日常监督管理工作云龙示范区住房和城乡建设部门负责本区域内新建商品房预售资金的监督管理工作。

本市城区内具备规范运营业务能力、资金监管能力并满足监管部门系统对接要求的商业银行与监管机构签订《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》以下简称《合作协议》作为预售资金监管银行(以下简称监管银行)开展商品房预售资金监管业务,负责监管预售资金的缴存和使用等具体工作。监管机构负责对监管银行名单实施动态管理。

市发展和改革委员会、市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心、市银保监局和人民银行株洲市中心支行等部门按照各自的职责做好相关工作。

第六条  监管部门应当建立统一的新建商品房预售资金监管系统以下简称监管系统实现信息共享。使用监管系统的部门、单位应共同维护信息数据的安全。

 

第二章 预售资金监管协议

第七条  房地产开发企业应选择与监管机构签订《合作协议》的监管银行,设立新建商品房预售资监管专用账户以下简称监管账户监管账户名称应包含商品房预售资金监管专户字样。房地产开发企业与监管机构、监管银行签订《株洲市新建商品房预售资金监管协议》以下简称《监管协议》,《监管协议》中应当载明所监管项目在发改部门备案的项目计划投资总额。

第八条 《商品房预售许可证》应当详细记载监管账户信息,一本《商品房预售许可证》只能设立一个监管账户。

第九条  监管账户设立后不得擅自变更。已销售房屋的楼栋不得变更监管账户,未销售房屋的楼栋因特殊原因需变更监管账户的应当由房地产开发企业和监管银行共同向监管机构提出申请。变更期间暂停该项目《商品房买卖合同》网上签约(以下简称合同网签)。项目暂停合同网签后房地产开发企业应重新选定监管银行设立新的监管账户解除原《监管协议》签订新的《监管协议》再申请办理预售许可变更手续。

 

第三章  预售资金缴存管理

第十条  房地产开发企业应当在《商品房买卖合同》中注明《监管协议》中载明的监管账户等信息协助购房人通过专用POS机等监管机构指定的缴款方式将定金、首付款、一次性付款等预售资金缴存至监管账户后,方可进行合同网签。房地产开发企业不得在监管账户外收取任何性质的房价款。

购房人申请银行或住房公积金按揭贷款的按揭贷款合同应约定将贷款资金划转至监管账户。按揭银行应在规定时间内将贷款资金划转至监管账户。房地产开发企业和监管银行应督促按揭银行在规定时间内将按揭贷款资金缴存至监管账户,未在规定时间内缴存至监管账户的,监管系统自动报警并暂停该项目后续合同网签。

监管银行应核实缴存信息,督促房地产开发企业将商品房预售资金及时、足额存入监管账户。

 

第四章  预售资金使用管理

第十一条  房地产开发企业应依据项目实际工程建设进度,在对应额度范围内使用预售资金用于该项目建设。可使用的预售资金额度分为项目计划建设资金额度和其他可用资金额度。

项目计划建设资金额度为项目计划投资总额减去所缴纳土地出让金。包括前期开发投资额度、主体工程建设投资额度和配套建设投资额度,分别占该项目计划建设资金总额的15%、60%、25%。信用信息评价为A级的房地产开发企业、申请国家A级住宅性能认定的项目,前期开发投资额度、主体工程建设投资额度和配套建设投资额度,分别占该项目计划建设资金总额的20%、60%、20%。

其他可用资金额度为超出项目计划建设资金总额之外的预售资金,总额度不超过计划投资总额的40%。

第十  房地产开发企业符合以下条件,可以申请拨付预售资金:

(一)取得《商品房预售许可证》后

可以申请拨付前期开发投资额度范围内的预售资金用于本项目建设。

(二)项目主体封顶前

1.根据监管系统中项目主体工程实际完成进度除以地上规划总层数再乘以主体工程建设投资额度,其数值作为该项目当期预售资金可使用额度,在此额度范围内企业可申请拨付预售资金用于本项目建设;

2.可以申请使用其他可用资金额度的40%,优先用于本项目建设后可偿还本项目抵押贷款、支付购置土地相关款项。

(三)项目主体封顶后

1.根据监管系统中项目外墙装饰工程完成进度层数除以总层数或完成面积占总外墙面积比值,乘以配套建设投资额度的75%,其数值作为当前预售资金可使用额度,在此额度范围内企业可申请拨付预售资金用于本项目建设;

2.项目外墙装饰工程完成至合并验收前,企业可以将配套建设投资额度的15%作为当期预售资金可使用额度,在此额度范围内企业可申请拨付预售资金用于本项目建设;

3.在项目合并验收至竣工验收备案前,企业可以将配套建设投资额度的5%作为当期预售资金使用额度,在此额度范围内企业可申请拨付预售资金用于本项目建设;

4.可以申请使用剩余的其他可用资金额度内预售资金,优先用于本项目建设后可偿还本项目抵押贷款、支付购置土地相关款项。

第十  房地产开发企业在使用预售资金前应向监管机构提出申请,如实填报项目建设进度,包括主体工程建设进度和外墙装饰工程建设进度等。监管机构对进度填报情况进行现场或其他方式核定。对于符合拨付节点要求的,监管机构经审核后开放房地产开发企业可使用的资金额度。

第十  房地产开发企业需要使用预售资金的应当向监管银行提供预售资金用于本项目工程建设、偿还本项目抵押贷款、垫付工程建设款项等证明材料。

第十  监管银行根据监管机构开放的资金额度,对于项目计划建设资金额度内的,应当在2个工作日内审核相关证明材料及当前预售资金使用额度等情况,将预售资金拨付给房地产开发企业或者申请材料中的合同当事人或垫付工程建设款项单位。对不符合条件的,按照协议约定书面向监管机构告知相关情况,监管机构出具不予拨付通知书,并说明理由。对于其他可用资金额度内的,初审后通过监管系统推送监管机构进行审核,对符合条件的,由监管银行在1个工作日将预售资金拨付给房地产开发企业或者申请材料中的合同当事人或垫付工程建设款项单位;对不符合条件的,监管机构出具不予拨付通知书,并说明理由。监管机构不定期对预售资金拨付使用情况进行抽检。

第十  房地产开发企业应将申请的预售资金用于购置本项目建设所必需的建筑材料、设备和支付本项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用。

监管银行应按照协议约定监督房地产开发企业预售资金使用情况,发现提供虚假证明材料或实际使用用途与申报用途不一致的,应暂停其预售资金拨付并将调查情况及时向监管机构报告。

第十  房地产开发企业完成该项目不动产首次登记后向监管机构申请解除预售资金监管。监管机构应当在3个工作日内进行核实,经核实情况属实的通知监管银行撤销对已办理不动产首次登记的房屋预售资金的监管,监管银行全额拨付剩余的预售资金。

第十  监管银行应当主动接入监管系统银行端,及时获取商品房合同网签、应收预售资金、项目建设进度等信息,并将预售资金缴存、使用情况通过监管系统实时推送给监管机构。

第十  房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的,房地产开发企业可以向监管机构提交退款申请书,申请解除该部分退款的监管。监管机构应当在5个工作日内进行核实,经核实情况属实的,通知监管银行按照《监管协议》的约定办理。

第二十条  执法权限的部门对监管账户资金进行冻结或者划扣,监管银行应当出具《监管协议》,告知有关部门预售资金及监管账户的专款专用性质并及时书面告知监管机构和房地产开发企业。

 

第五章 法律责任

第二十  房地产开发企业有下列行为之一的由监管机构责令限期改正并可通知监管银行暂停其预售资金拨付, 暂停后续新项目《监管协议》的签订;逾期不改的由监管部门暂停合同网签记入房地产开发企业信用信息评价不良记录;造成损失的,由房地产开发企业依法承担相关法律责任。

(一)未按照本办法规定将房价款存入监管专用账户的;

(二未按照本办法规定使用预售资金的;

(三提供虚假资料或非本项目的资料申请使用预售资金的;

(四)虚报项目建设进度,增加预售资金使用额度的;

(五)以收取其他款项为名变相逃避监管的;

(六)其他违反本办法的行为。

第二十  监管银行有下列行为之一的监管机构可以按照协议约定要求其限期整改;逾期不改的监管机构可将其不良行为通报其主管部门,并暂停或取消其合作关系。

(一)预售资金到账率不足80%的;

(二)未按照本办法规定拨付预售资金,或拨付不及时的;

(三)未将个人按揭贷款划入预售资金监管账户的;

(四)其他违反本办法的行为。

第二十  监管银行在拨付预售资金时,未按本办法规定,或与房地产开发企业串通套取、挪用预售资金,致使预售资金没有用于本项目,监管银行应主动及时追回款项;款项没有追回的,监管银行依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十  监管机构负责对监管银行名单实施动态管理,对监管银行预售资金监管业务进行不定期抽检,在抽检中发现违反本办法规定的,按照本办法相关规定处理;对违反《合作协议》或《监管协议》的,按照协议相关约定处理。

第二十  按揭银行应按照本办法的规定在规定期限内将按揭贷款的资金划转至对应的监管账户,没有按照规定划转的,监管机构可按照协议约定取消其纳入监管银行名录库资格。

第二十  监管部门和监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私枉法的,依法追究相应责任。

 

第六章   附则

第二十  本办法自2021 11日起施行,各县区新建商品房预售资金的监管可参照本办法执行。




                                             株洲市住房和城乡建设局办公室              20201130日印发


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